高盛预测2030年中国房地产市场拐点及其影响分析

高盛最近发布的中国房地产市场展望报告预测，全国新房价格将在2029年左右止跌企稳，而二手房价格将于2030年迎来反弹。特别是在上海和深圳，报告将其未来两年内的房价涨幅上调至20%。这一判断依据是报告中提出的四大关键拐点，其中包括三个供给侧拐点和一个需求侧拐点，预示着未来8至10年楼市发展的重要走向。

首先，供给拐点之一为预计在2028年新房供应的断崖式收缩。根据高盛的分析，一线城市预计在2027年将率先经历新房供应的急剧减少。尽管当前市场上存在大量库存，然而高盛的研究表明，表面上的库存并不代表实际可供销售的房源。全国的未售住宅总库存为65亿平方米，货值合计44万亿元，但经过对18个代表城市的实地调研，高盛发现接近一半的项目未按计划开工。这其中，超过三分之一的土地是在2024年前以高价购入的，导致许多项目因资金不足无法开发，成为“卡死的死库存”。因此，虽然表面上看到的库存量很高，但实际可销售的房源数量有限。

其次，供给拐点之二是土地财政的逐步衰退。预计到2031年，土地出让收入将面临严重打击。根据报告的预测，全国300个城市的住宅土地出让金在2025年为2.37万亿元，然而到2026年将同比大幅下滑30%，降至1.66万亿元。未来的出让规模将面临进一步的下降，当行业转向现房销售模式后，房企的资金周转周期被拉长，卖地收入将大幅减少，预计到2035年，全国住宅土地出让金将锐减至400亿元，较行业高峰期下降近98%至99%。 龙八唯一

供给拐点之三出现在2032年，届时新开工面积和房地产开发投资将触底反弹。随着2000年前建成住宅的老旧化，拆迁和更新需求将推动新开工项目的回升。然而，报告特别指出，未来的重建模式将主要采取“原拆原建”，而非之前的货币化拆迁方式，因而对商品房市场需求的拉动作用有限。

在需求侧，高盛的分析认为，2030年时，由刚需和改善性需求构成的住房市场需求将加速下滑，预计总需求将降至每年8亿平方米，几乎是以往峰值的一半。这一现象的背后，有四个主要因素：城镇化进程显著放缓，预计到2030年城镇化率将达到70%并进入平台期；家庭住房自有率已接近95%，反映出住房饱和的状况；家庭户均人口持续减小；人均住房面积的提升速度显著放缓。

综上所述，报告得出三大结论：首先，新房价格预计在2029年企稳，而二手房价格将在2030年恢复；其次，新房在2027年至2028年期间将继续下跌每年约3%；最后，面对供需失衡的市场格局，行业的长期增长前景显得极为不确定。研究表明，在高盛的这一预测框架下，中国房地产市场正面临前所未有的挑战和变革。 龙八唯一